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[2017-02-24 · 吃土的小易]

  网易房产224日报道:2月上海土拍尘埃落定,惯例是供应淡季的春节后,今年的2月共成交了6幅宅地,数量比去年同期多出3幅,出让面积52.5万方,出让价款共计76.2亿元。3月预计共有2幅商办和7幅含住宅用地即将竞拍。
上海经历了去年史无前例的房地产火爆市场,也出台了号称史上最严的调控政策,今年是收获调控成果的时期, 2017年开年的土地市场已经定调了今年的市场趋势。
增加商品房供应
摆正市场供需的跷跷板
相比较去年春节后两个月仅各成交了2幅土地,今年春季的推地力度大增是显而易见的。不仅如此,和以往单幅地块出让不同,近几个月的地块都以“成群结队”形式上架,临港3幅、金山3幅、小昆山3幅、相邻或同区条件相同的地块同时挂牌似乎成了这几个月的推地主流。
上海如此大手笔供地的原因有据可循,去年上海为了维护房地产市场平稳发展,10月市住建委、市规土局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》中提出过,2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。
房价的波动与市场供需关系相关,去年很多开发商表示,项目不愁卖,不管什么价格都有人来看房。热门盘的开盘案场热闹得犹如集市,不靠抢还可能没房源买,全市商品住宅库存去化周期一度下降到了10个月以内,在市场供应量小于成交量的情况下,价格只可能往上涨。
增加商品房用地的供应,自然增加了未来一年的商品房上市的供应量,满足旺盛的住房需求,平衡紧张的供需关系。

秒速成交低溢价
3倍价格拿地变成历史
据网易房产统计,2016年溢价率超过100%的含住宅用地达到24块,其中溢价最高的一块是位于宝山顾村的地块,溢价率达到303%,由信达获得。
今年前2个月成交土地,除了2月21日金山新城地块溢价率18.6%以外,其他竞拍地块溢价率均没有超过2%,1月成交的一幅招挂复合黄浦江南延伸段商办地块溢价也仅为4%,甚至有两块宅地以底价成交。这和去年高溢价频出形成鲜明对比。土地拍卖会时长也因此缩短,举牌几轮后便无人应价,有的地块几分钟就结束了竞拍。
土拍的低溢价对于拿地的房企来说,能更好地控制土地成本,至少后续的盈利空间可以得到保障的。目前土地市场保持低溢价的现象值得鼓励,也是控制地价的一个重要方式。

“起跑线”猛然上涨
门槛高防止企业搞垄断
造成年初土地溢价率普遍偏低的另一个原因是今年的出让的地块起始楼板价都比去年有明显的抬升。
3月即将出让的3幅松江区小昆山镇宅地,起始楼板价为18000元/平,而同样是小昆山镇在2016年出让的2幅由路劲竞得的地块,当时起拍价仅为6500元/平和8100元/平,互相只相隔一条马路,说明周边配套条件和交通条件完全一致,然而时隔一年,起拍价竟上调了2-3倍,甚至比去年同期的成交价还要高。
同样即将3月出让的住宅用地奉城镇57-05区域地块,起始楼板价为9800元/平,往前追溯,奉城板块前一次供应住宅用地在2年前,奉城镇44-10区域地块,两者相距只有1公里,当时起始楼板价仅3000元/平,被新城以3168元/平获得,建成项目后售价在13500元/平-15000元/平之间,去年已经售罄。起始楼板价,2年翻了2倍。
打开今年前3个月已成交和待成交的土地列表,起始价已经和去年、前年有了天壤之别,地块“起跑线”的涨幅似乎就是去年“溢价率”翻版,今年的地即使开发商们以底价成交,那也是拿着0%溢价的高级玩家。在高门槛面前,很多房企望而却步三思而参拍。
业内专家表示,起拍价格高,也是防范房企“打招呼”的拿地模式出现。因为现在符合拿地资格的房企数量不多,房企会通过和其他房企打招呼,进而垄断拿地市场,同时可以压低土地价格,所以这个时候提高底价,能够防范土地贱卖,同时也能够有效管制高溢价的现象出现。

融资渠道收紧
拿地还得是真土豪
上海自去年10月加强了对土地交易资金来源的管理,现在参与竞拍的房企必须先申报自有资金,报价不得高于申报的资金数目,而在2月21日的竞拍中还出现了竞拍中,竞买人申报资金低于报价后,竞拍号码牌被收走的情况,言下之意,自己兜里的钱带得不够,就不能继续买地。
去年,因大部分房企销售业绩良好、融资渠道畅通,房企融资成本显著下降。同时,“不差钱”的房企也创造出不少“地王”。热点城市房贷利率优惠减少、公司债发行收紧、私募资管产品被严控等一系列迹象显示,房企融资渠道正被收紧。
易居研究院总监严跃进分析了这几个月拿地房企,上海这几次拿地的企业,多为国企性质的企业,这也说明近期拿地方面,国企本身资金实力更为强大,也更符合拿地规则。实际上这和国企拿地背后的融资能力更强是有关系的,融资成本也比较低,即便是近期融资方面的政策把控,此类国企拿地实力依然是比较强的,所以在土地市场上也会比较游刃有余。


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